6 نقاط أساسية ستساعدك على تجنب الأخطاء في العقود العقارية

Amal Ali 23 Jun 2022

تعتبر العقود من أهم المعاملات العقارية التي تحفظ حقوق جميع الأطراف في عمليات البيع والشراء. في بعض الأحيان يغفل الناس عن الجانب القانوني أو البنود الأساسية الواجب توافرها في العقود العقارية مما يسبب بعض النزاعات بعد إتمام عملية بيع أو شراء العقار. إذا كنت تقوم ببيع أو شراء عقار لأول مرة فستنقصك بعض المعرفة بأهم الجوانب القانونية لبيع وشراء العقارات. لذلك يُنصح دائما بمراجعة مستشار عقاري أو محامي مختص بالعقارات عند القيام بتسجيل العقود. 

مع ازدياد الاهتمام بقطاع العقارات في مصر أصبح عدد العاملين في هذا القطاع أكبر ومن الممكن إن لم تتخذ الاحتياطات الواجبة أن تتعرض لنوع من عمليات الاحتيال. لذلك في هذا المقال سنساعدك على معرفة أهم النقاط المرتبطة بالعقود الخاصة ببيع وشراء العقارات. 

إذا كنت مهتم بدخول مجال العقارت في مصر فسيهمك قراءة هذا المقال 4 نقاط ستهمك عن سوق العقارات المصري الحالي.

أما إذا كنت مُقدم على شراء منزلك الخاص فننصحك بإلقاء نظرة على هذا المقال 5 نصائح يجب مراعاتها قبل شراء منزلك.

ما هو عقد البيع؟ 

في البداية قبل الدخول في تفاصيل البنود الواجب توافرها في عقود البيع علينا أن نعرف ما هو عقد البيع. عقد البيع ببساطة هو أحد العقود المنصوص عليها في القانون والتي تختص بنقل ملكية المبيع من البائع إلى المشتري في مقابل ثمن معين يتم الاتفاق عليه بين طرفي العقد ويتم ذكره في داخل العقد. تحتوي عقود البيع على مجموعة من المكونات الرئيسية والتي بدونها لا يمكن اعتبار العقد أنه عقد بيع.

تأتي النقاط الرئيسية في عقد البيع كالتالي: 

• البائع
• المشتري
• المبيع أو السلعة المباعة 

ما هي أنواع العقود في السوق المصري؟ 

بعد تعريف ماهية عقد البيع علينا الأن التفريق بين أنواع عقود الملكية أو البيع المتاحة في قطاع العقارات. عند قيامك بشراء أو بيع الوحدات العقارية ستجد نوعين من العقود المتاحة وهي, العقد الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين  والعقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل. وفيما يلي سنوضح الفروق الأساسية بين العقدين. 

أولا عقد البيع الإبتدائي: يعرف عقد البيع الابتدائي على أنه عقد بيع عرفي بين طرفي العقد. ويعتبر العقد الإبتدائي عقدا صحيحا يبرم بين البائع والمشتري ولكنه ليس له حجية العقود الموثقة ولا يعتد به في نقل الملكية. لذلك يُنصح دائما بالحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الإبتدائي.

وعليك ملاحظة أنه يوجد ثلاثة أنواع من العقود الإبتدائية:

• عقد حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد 
• عقد محكوم بصحة التوقيع عليه 
• مجرد عقد ابتداءي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام 

ثانيا عقد البيع المسجل: أما العقد النهائي فهو العقد المسجل أمام الجهات المختصة قانونيا وفي هذه الحالة يعتبر الشهر العقاري هو الجهة المختصة بتسجيل عقود بيع وشراء العقارات. تضمن العقود المسجلة الحقوق القانونية لجميع الأطراف بخلاف العقود أو الاتفاقات المبرمة أمام شهود فقط والتي من الممكن أن تتسبب في حدوث نزاعات قضائية فيما بعد. تضمن العقود المسجلة حق البائع في الحصول على المقابل المادي المبرم في العقد واستمرارية حصوله على دفعات الأقساط كما تحفظ حق المشتري من خلال إلزام البائع على تسليم الوحدة أو العنصر المبيع في خلال المدة الزمنية المتفق عليها.

يرجى ملاحظة أن العقد لا يعتبر مسجلا إلا في حالتين:

• تقديم طلب تسجيل للشهر العقاري 
• رفع دعوى صحة ونفاذ لعقد البيع الابتدائي

وبالتالي يلتزم جميع الأفراد بالاتفاقات المبرمة في العقد تجنبا للتعرض إلى الشروط الجزائية المترتبة على الاخلال ببنود العقد. 

يمكنك دائما زيادة معلوماتك عن العقارات من خلال المقالات الأسبوعية على موقعنا الإلكتروني وفي حالة احتجت إلى استشارة عقارية يسعدنا تقديمها لك. ألق نظرة على هذا المقال لتتعرف على أكثر المفردات العقارية المستخدمة قاموسك العقاري أهم المصطلحات التي تهمك في سوق العقارات المصري

ما هي أكثر الأخطاء الشائعة في العقود العقارية؟ 

• استخدام نسخة قديمة للعقود بدون مراجعة أحدث البنود التي تتسق مع حالة كل عملية بيع أو شراء. 
• عدم مراجعة أسماء الأطراف المذكورة في العقد أو وجود أخطاء إملائية في الأسماء. 
• عدم إدراج تواريخ صحيحة سواء للتسليم أو مواعيد الأقساط.
• عدم الحرص على وضع وصف كامل ومفصل للمبيع وفي هذه الحالة يكون المبيع هو العقار المقصود بيعه أو امتلاكه.
• ترك بعض البنود فارغة بدون استكمال البايانات.

قبل قيامك بإمضاء العقود ننصحك دائما باتخاذ مجموعة من الإجراءات أولا حتى تطمئن وتبتعد عن أن تسقط ضحية للنصب أو البيع الوهمي. لذلك عليك:

• القيام بمعاينة العقار أو الوحدة على أرض الواقع وإذا كانت الوحدة قيد الإنشاء فننصحك بالتعامل مع وسطاء عقاريين تربطك مباشرة مع مطور المشروع. 
• التأكد من رخصة العقار وملكيته في جهاز المدينة الخاص بالحي الواقع فيه العقار.
• التأكد من رخصة المرافق مثل(عدادات الكهرباء والمياه والغاز) ويمكنك مراجعة وصولات الكهرباء والغاز مما يجنبك عبء تسوية هذه الخدمات فيما بعد.
• التأكد من عقد ملكية الأرض المبني عليها العقار ومعرفة إذا كان العقار أو قطعة الأرض ملكية أولى أم لا. وفي حالة أن العقار ليس ملكية أولى عليك النظر في تسلسل ملكية العقار. 

اعرف أنواع الوحدات العقارية المختلفة التي يمكنك الاستثمار فيها من هذا المقال أشهر أنواع الوحدات العقارية في السوق المصري

ما هي البيانات الهامة الواجب توافرها داخل عقد البيع العقاري؟ 

بعد أن قمنا بتوضيح أكثر الأخطاء الشائعة والنقاط الواجب مراجعتها قبل إمضاء العقود, في هذه الفقرة سنساعدك على جمع جميع البنود أو النقاط التي ينصح بإدراجها داخل عقد البيع, وهي كالأتي: 

• اسم المشتري والبائع كاملا مع الحصول على صورة البطاقة لكل من الطرفين 
• بيان تفصيلي بالمبيع وبيان مساحته بالتفصيل ومجموعة المرافق الملحقة به ومن ضمنها الحديقة على سبيل المثال.
• بيان عنوان العقار بشكل كامل بداية من رقم العقار أو الشقة واسم الشارع والحي أو المنطقة.
• بيان الثمن وكيفية دفعه وينصح دائما بوضع الثمن الفعلي الذي تم الاتفاق عليه لتجنب أي خلافات فيما بعد.
• بيان بكيفية تملك البائع للعقار وذكر كافة العقود المتسلسلة, حتى يضمن المشتري صحة البيع ومسئولية البائع عن العقار.  
• وصف شامل لمواصفات العقار من حيث الحدود ومعالم العقار من حيث الاتجاهات واتجاه مدخل العقار ووصف أي معالم مميزة لتجنب الاختلاط بينه وبين أي عقارات مشابهة أخرى. 
• ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة الشقق والمحلات.  
• وضع بند بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بمسئوليته في حالة ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان عيبا ماديا أو قانونيا. 

دائما ستساعدك الاستشارات العقارية على تجنب ارتكاب الأخطاء أثناء شراء أو بيع عقارك. ألق نظرة على هذا المقال ما هي الاستشارات العقارية وكيف يمكنك الاستفادة منها

ما هو ترتيب البنود داخل عقد البيع العقاري؟ 

يوجد نوعين من البنود التي يمكن أن تتواجد داخل عقود البيع. النوع الأول هو البنود الأساسية أو الإجبارية أما النوع الثاني هي البنود الاختيارية التي يترك لأطراف العقد اتخاذ قرار إدراجها من عدمه داخل العقد. مع كلاحظة أن البنود الأساسية تعتبر ضرورية ومهمة ولكن عدم تواجدها لا يخل بصحة العقد أما النود الأساسية فهي التي يؤدي عدم تواجد أي بند منها إلى اعتبار العقد غير صحيح قانونيا. 

البنود الأساسية هي:

• اسم وصفة والرقم القومي الخاص بكلا الطرفين البائع والمشتري 
• المبيع وهي المنزل أو الشقة أو العقار المقصود بيعها
• المبلغ المالي المقابل لعملية البيع

البنود الغير أساسية هي:

• طريقة  دفع المبلغ المادي المتفق عليه 
• الضمانات التي يرغب البائع والمشتري في إدراجها
• الشروط الجزائية في حالة إخلال أي طرف من الأطراف ببنود العقد.  

إذا لم تقم بالاطلاع على أي نسخة لعقد بيع من قبل فسنخبرك بالترتيب الذي تأتي على هيئته البنود. في بداية العقد يتم وضع البيانات الأساسية لكا من الطرفين البائع والمشتري وتاريخ إبرام العقد. بعد ذلك:

1. أولا يتم البدء بتمهيد وبيان مختصر لعملية البيع التي يختص بها العقد
2. يتم وضع بند خاص بسند ملكية الطرف البائع وإذا كانت ملكية أولى أو متسلسلة 
3. يتم إرفاق بند للمعاينة والذي يقر فيه الطرف المشتري أنه قام بمعاينة الموقع العام للمشروع أو العقار كما يقر بأنه علم بحدود ومساحات الوحدة السكنيه التي تعتبر محل التعاقد وعلم بموقعها داخل المشروع إذا ما كانت قيد الإنشاء.
4. يأتي بعد ذلك بند خاص بموضوع العقد وهو بند يختص بإدراج جميع المواصفات التفصيلية للعقار بداية من المساحة والدور والمرافق والموقع. باختصار يتم وصف العقار وصف كامل وشامل.
5. بعد ذلك يأتي البند المختص بوضع الثمن أو المبلغ المالي المتفق عليه وبيان نظام السداد. إذا تم الاتفاق على التقسيط فيتم وضع جدول زمني بلتواريخ المحددة التي سيتم دفع الأقساط وفقا لها. مما يمنع حدوث أي لبس أو تلاعب في عملية السداد والتقسيط. 
6. يأتي البند الأخير وهو الخاص بالجزاءات في حالة التأخير عن التسليم من طرف البائع أو التأخر في السداد من طرف المشتري. ومن المتعارف عليع أنه يتم وضع فترة سماح لكلا الطرفين والتي بعدها يتم اتخاذ الإجراءات الجزائية. 

ماذا يعني مصطلح (العقار به عقد أخضر)؟ 

يعتبر العقد الأخضر هو أعلى درجات توثيق الملكية سواء للعقارات أو ممتلكات أخرى. ولا يمكن حدوث نزاع على ملكية عقار يملك صاحبه عقد أخضر. تعتبر مصلحة الشهر العقاري هي الجهة الوحيدة المختصة بإصدار العقد الأخضر لذلك تتواجد مجموعة من الشروط التي يجب أن تتوفر في العقد الأخضر حتى يتم الاعتداد به. يمتلك العقد الأخضر شكل معين وصيغة معينة لذلك ننصح أي مشتري ألا ينخدع بكلمة عقار به عقد أخضر بدون مراجعة الشروط الأساسية التي يجب أن تتوفر به.

يمتلك العقد الأخضر صفتين أساسيتين وهما: 

• أن يحمل العقد رقم وتاريخ شهر للملكية
• أن يكون مختوم بختم زهرة اللوتس المميز

في النهاية كما ذكرنا في فقرات سابقة أن العقود المسجلة هى العقود الوحيدة التي تسمح بنقل الملكية لكن عليك أن تفرق بين أن يكون العقد النهائي مكتوب على ورقة خضراء وأن يكون العقد عقد أخضر صحيح. نتمنى أن تساعدك هذه المعلومات على تجنب المواقف المفاجئة. 

تعتبر العاصمة الإدارية الجديدة من أكثر المناطق التي يتوجه إليها الجميع حاليا لشراء العقارات. لذلك عليك التعرف على دليلك للاستثمار في العاصمة الإدارية الجديدة لمصر

في إنلاند دائما تهمنا مصلحة عملائنا لذلك ننصحك بتوخي الحذر عن الدخول في أي من المعملات العقارية. وننصحك بزيادة معرفتك بقطاع العقارات ويمكنك متابعة أخر الأخبار عن المشروعات العقارية في مصر من خلال موقعنا. 

للاستشارات العقارية المجانية تواصل معنا على الرقم التالي 01003366453