الاستثمار العقاري ومراحل تطور سوق العقارت في مصر

Amal Ali 23 Feb 2023

الحديث عن العقارات لا ينتهي حيث يعتبر الاستثمار العقاري أحد أهم القطاعات التي يمكن التطرق إليها باستمرار. العقارات هي واحدة من أكبر الأسواق العالمية وكذلك على الصعيد المحلي في مصر. ومما لا شك فيه أن استقرار العقارات في أي بلد يؤدي إلى حدوث طفرة نوعية في اقتصاد البلد واستقرار في حياة المواطن.

تحدثنا في مقالات سابقة عن طبيعة الاستثمار العقاري في مصر وكذلك تطرقنا للمقارنة بين السوق العقاري المصري وسوق العقارات في الإمارات وتناولنا أيضا موضوع التضخم وتأثير الأزمة الإقتصادية الحالية على العقارات.

في مقال اليوم سنسلط الضوء على تاريخ سوق العقارات في العالم ومراحل تطوره وكيف تغير شكل الاستثمار العقاري في مصر على مر السنوات. تعرف أكثر على تفاصيل تطور العقارات في مصر في الفقرات القادمة.

أيضا لا يفوتك متابعة كل المقالات الأسبوعية من خلال موقع انلاند الإلكتروني, ألقِ نظرة على هذا المقال:

هل ستنخفض أسعار العقارات في مصر في 2023 ؟

تاريخ الاستثمار العقاري

ما لا يعرفه الكثيرون أن الاستثمار في العقارات أو الأراضي هو نشاط يعود إلى قرون بعيدة وليس بالشيء الحديث. ربما ليس بشكله الحالي الذي نعرفه عن العقارات ولكن بطريقة أو بأخرى بدأ الإنسان الأول بالاهتمام بجمع الأراضي وبناء المسكن كنوع من أنواع تلبية الاحتياجات الأولية وهي الإحساس بالأمان وتوفير المأوى.

يُرجح بعض الخبراء أن الإسكندر الأكبر هو أول من قام بعملية استثمار عقاري عندما قام بهزيمة الفرس وحصل على الأرض عن طريق الصفقة والتفاوض. ربما هذه ليست الصورة الحالية للصفقات العقارية ولكن هذه النوعية من الأنشطة كانت النواة الأولى لنشئة حركة الاستثمار.

فيما بعد تطور شكل الاستثمار العقاري على مر السنوات حتى وصل إلى شكله المتعارف عليه الآن. يُذكر أن كلمةRealtor أي سمسار عقاري قد تم تضمينها في اللغة الإنجليزية سنة 1916 بواسطة الرابطة الوطنية للعقارات في الولايات المتحدة.

في النقاط التالية تعرف على تاريخ تطور الاستثمار في العقارات:

في الفترة من 1900 وحتى 1920 بدأت في الظهور وظيفة الوسيط العقاري والتي عن طريقها كان يتم الترويج للعقارات تحديدا العقارات السكنية ومن هنا بدأت فكرة تكوين هيئات متخصصة تقوم بتوفير خدمة الوساطة أو السمسرة العقارية.
1930- 1980 في هذه الفترة بدأت شركات الوساطة العقارية في النمو وتعيين عدد أكبر من الموظفين مما ساعد على التوسع. وخصوصا بعد الحرب العالمية الثانية 1945-1950 حدثت طفرة قوية في سوق العقارات نتيجة الإقبال الكبير على الاستثمار خصوصا بعد ارتفاع الطلب على شراء العقارات مع عودة أعداد كبيرة من الجنود الناجيين في الحرب.
من 1990 وحتى الآن تعتبر هذه المرحلة هي مرحلة الإزدهار في عالم العقارات خصوصا مع دخول التكنولوجيا وأجهزة الكمبيوتر وكذلك الإنترنت. هذه الثورة التكنولوجية ساهمت بشكل كبير في تطور السوق العقاري العالمي وسهلت الكثير من المهام على شركات التسويق العقاري وكذلك العملاء.
يذكر أن في سنة 1994 كانت أول مرة يتاح فيها تقديم إعلان للعقارات للبيع من خلال الإنترنت.
وفي سنة 1999 ظهرت خدمات جذب العملاء من خلال استخدام الإنترنت أو ما يعرف ب ال Lead generation.

مراحل تطور الاستثمار العقاري في مصر

تمتلك مصر خصوصية واختلاف في بداية نشأة سوق العقارات والاستثمار العقاري فيها. ويمكن أن تنقسم مراحل التطور في ال

عقارات في مصر إلى مرحلتين أساسيتين هما مرحلة ما قبل ثورة 1952 ثم المرحلة الثانية ما بعد ثورة 52 والتأميم وتحول مصر من الملكية إلى الجمهورية على يد الرئيس جمال عبدالناصر. في النقاط التالية سنحاول تلخيص أهم فترات تطور مفهوم العقارات في مصر:

مرحلة ما قبل الثورة: في هذه الفترة لم تعرف مصر الكثير عن الاستثمار العقاري كثيرا حيث كانت عملية بناء العقارات مُقتصرة على أصحاب الأراضي أو الأهالي والتي كانت تقوم بتأجيرها إلى الناس مقابل مبالغ معينة. في هذه المرحلة لم يكن للحكومة المصرية أي تدخل في عملية بيع أو بناء أو تأجير المنازل. كانت تقتصر المعادلة العقارية على المالك والمستأجر.
1952: فورا مع حدوث ثورة 1952 وقرارات التأميم سعت الحكومة المصرية إلى إصدار بعض القوانين التي تخص إجراءات بيع وتأجير العقارات. فكما قامت الثورة بتأميم الأراضي وتحديد الملكية الزراعية وتوزيع أراضي على الفلاحين.
وتحقيقا للمساواة لأهل المدينة أيضا قامت الحكومة بإصدار قرار بتخفيض إيجارات المساكن بنسبة 15%. ويعتبر هذا القانون هو أول قانون ينظ التعامل بين البائع والمشتري في مصر. نتيجة لهذه القرارات امتنع الكثير من الأهالي عن البناء والاستثمار في العقارات والتوجه إلى الاستثمار في البورصة وأسواق أخرى.
1954: إستكمالا لقرارات الحكومة المصرية من أجل السيطرة على حركة الاستثمار قامت الدولة بتحديد حصة كل محافظة في أعمال بناء العقارات بحيث لا تتعدى نسبة البناء الحد المخصص لكل محافظة. ويرجع سبب اتخاذ هذا القرار هو توجيه الناس بشكل غير مباشر إلى الاستثمار الصناعي. اقرأ عن مدينة طربول الصناعية أكبر مشروع صناعي قومي في مصر حاليا مدينة طربول الصناعية دليلك الشامل للمدينة
1961: مرة أخرى قامت الحكومة بإصدار قرار تخفيض أخر للإيجارات بنسبة 20% وتبعها قرارا أخر بتخفيض الإيجار بنسبة 50% على كل العقارات. وأيضا منعت الحكومة أصحاب العقارات من تحديد قيمة الإيجر بل تكون الحكومة هي المسئولة عن وضع مبلغ الإيجار المناسب وفي حالة تضرر صاحب العقار بإمكانة رفع قضية وتحويل الأمر إلى المحكمة المختصة.
1963-1964: نتيجة لكل هذه الإجراءات التي ظلمت أصحاب العقارات والمهتمين بالبناء والاستثمار مرت مصر بأزمة كبيرة فيما يخص الإيجارات. مما أدى إلى دخول السوق المصري إلى مرحلة جديدة وهي الإبتعاد عن التأجير والتوجه إلى التمليك. حيث يقوم صاحب الأرض بالبناء ثم بيع الوحدات والإبتعاد عن تأجيرها.

لكن أيضا خضعت عملية التمليك إلى التدخل من قبل الحكومة حيث قامت بوضع قانون ينص على إمكانية تمليك ثلث العقار فقط والباقي يظل متاح للإيجار.

1968: مع بداية هذه المرحلة بدأ نمط البناء في التغير حيث ظل الأهالي قومون ببناء المساكن لكن مع الإستعانة بشركات عقارية تقوم بالبناء والتمليك.
1973: في هذه المرحلة دخلت الحكومة المصرية بالدخول بنفسها في عملية البناء من خلال الجمعيات والنقابات وذلك بهدف توفير مساكن للموظفين والعمال واكتفت الحكومة ببناء مساكن الفقراء والشباب.
1980-2000: استمرت مساعي الحكومة المصرية في الدخول إلى عالم العقارات عن طريق التعاون مع البنوك والإستعانة بشركات تعمل في الإسكان الفاخر ومن هنا ظهرت مشاريع الكمبوندات.

صاحب هذا التوجه من الحكومة تغير أيضا في طبيعة ااستثمار الأهالي في العقارات. فبدأ التعاون بين المقال والمستثمر وبدأت شركات التطوير العقاري في الظهور.

2000 وحتى الآن بدأ السوق المصري في مواكبة الحركة العالمية في العقارات والانفتاح على أسواق أخرى. ويعتبر السوق العقاري في مصر حاليا واحد من أكبر الأسواق الجاذبة للاستثمار.

تطور مفهوم الكمبوند في مصر

كما ذكرنا من قبل فإن فكرة الكمبوند ظهرت في أوائل الثمانينات مع اتجاه الحكومة المصرية إلى بناء مجتمعات سكنية سواء للموظفين أو فئة محدودي الدخل. ويذكر أن أول كمبوند سكني قامت الحكومة ببناءه كان في السادس من أكتوبر وقد تم بناءه بمنحة من الحكومة الإماراتية وسميت بالشيخ زايد نظرا للمنحة المالية وبعد ذلك بدأت مدينة الشيخ زايد في الخضوع إلى التطوير والاسستثمار العمراني حتى أصبحت وجهة للإسكان الفاخر والمتميز.

يعرف الكمبوند بأنه تجمع سكني سواء للعمارات أو أي نوع من الوحدات السكنية في منطقة واحدة محاطة بسور مغلق وله نظام أمني وحراسة. ومع ظهر شركات التطوير العقاري أصبحت مشاريع الكمبوندات السكنية واحدة من أفخم المنتجات العقارية التي يتم طرحها في السوق المصري.

معطيات الاستثمار العقاري في مصر حاليا

يعتبر مجال العقارات في مصر واحد من أفضل القطاعات الجاذبة للاستثمار حاليا وذلك لما يوفره من معطيات تسهل الاستثمار وضخ الأموال في هذا المجال وتحقيق الأرباح.

إليك في هذه النقاط أهم العوامل التي تجعل الاستثمار في العقارات في مصر مجال آمن ومُربح.

ارتفاع الدخل: من بين العوامل التي ساعدت على تطور الاستثمار في العقارات هو ارتفاع دخل المواطنين مما فتح مجال أكبر للتفكير في الاستثمار وهذا ما جعل الإقبال على شراء العقار ليس فقط لتوفير المسكن لكن أيضا لتخزين القيمة المادية والحفاظ على رأس المال. فتجد أن المصريين منذ عقود يلجأون إلى الحفاظ على أموالهم في هيئة أصول سواء ذهب أو عقار.

اقرأ هذا المقال لتتعرف على المزيد أيهما أنسب للاستثمار في الوقت الحالي الذهب أم العقارات؟

تكلفة الأراضي: تعتبر تكلفة شراء الأراضي منخفضة نسبيا بالمقارنة بشراء العقارات وفي فترات كثيرة قامت الدولة المصرية ببيع الكثير من الأراضي مقابل أسعار منخفضة لتشجع على الاستثمار وإقامة المشاريع سواء الصناعية أو السكنية.

ارتفاع عدد السكان: زيادة أعداد السكان كل عام تضمن زيادة الطلب على العقار السكني لنتيجة لارتفاع عدد المحتاجين لشراء سكن أو منزل ويعتبر هذا العامل من أهم المعطيات التي تجعل سوق العقارات في مصر في حركة مستمرة دائما نتيجة لزيادة عدد المحتاجين كل عام.

المناخ العام للاستثمار والتوسع الحضري: من أكبر المؤثرات في نجاح أي قطاع إقتصادي هو مدى اهتمام الدولة في هذا المجال. وتعتبر الحكومة المصرية داعمة بشدة لقطاع الاستثمار العقاري لأنه يشكل جزء أساسي من خطة التنمية الشاملة.

ومن الملاحظ في السنوات الأخيرة وخصوصا مع تولي الرئيس عبدالفتاح السيسي أن التوسع العمراني يأتي على قمة أولويات الدولة المصرية وفي هذا النحو ستجد التوجه إلى التوسع العمراني عن طريق بناء المدن الجديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة وغيرها الكثير.

تخصص الحكومة جزء من أي مدينة جديدة ليكون مخصص لمشاريع الإسكان الإجتماعي وأيضا تقوم بتشجعيع الاستثمار سواء الأجنبي أو العقاري. اقرأ أيضا هذا المقال سكن لكل المصريين3 تعرف على مجهودات مصر لتحقيق النهضة العمرانية.

أهم مشاريع التطوير العقاري الحالية في مصر

إذا كنت مهتم بمتابعة أحدث المشاريع العقارية في مصر حاليا فيمكنك متابعة موقع انلاند الإلكتروني وكذلك مواقع التواصل الإجتماعي الخاصة بنا. فهي وجهتك الأولى للبقاء على اطلاع بأحد المشاريع وكذلك الأخبار العقارية. من خلال الروابط التالية يمكنك التعرف على أهم وأفخم المشاريع العقارية:

للمزيد من المعلومات والاستشارات العقارية المجانية لا تتردد في التواصل مع فريق انلاند على هذا الرقم01003366453

تابع أيضا أحدث الأخبار العقارية أولا بأول.